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广州楼市“银十”开局淡静 业界预期成交量或在年底反弹
2017-10-13 11:29:20 来源: 浏览次数:691
     今年“十一”假期,广州一手住宅市场供应大减,推货节奏受国庆出游影响,成交表现逊色。虽开盘和加推楼盘的个数较今年“五一”假期增加,但总体推货量收紧了两成,维持在2090套的低位。对比去年同期,今年“十一”假期活跃度明显下降,整体推货量同比下跌65%。广州东部仍是今年“十一”假期的热点推货区域,增城、黄埔两区总推货量占全市的六成以上。番禺、越秀、从化三区缺席楼市黄金周,白云、天河、花都三区也各仅一个楼盘开盘加推。 

  成交方面,黄金周广州一手住宅仅网签396套。业内认为,尽管“银十”开局不力,但随着年底临近,不少发展商有冲业绩的需求,故第四季度尤其11月和12月将成为不少楼盘最后冲刺的时间,相信适度让价、以价换量将是主要手段;对于刚需购房者而言,将会迎来一个置业“窗口期”,购房需求将得到释放。 

  推货量和成交量双降 

  根据广州中原研究发展部监测,2017年“十一”假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年“十一”假期(5979套)大跌65%。 

  增城仍是市场推盘主力区域。全市开盘加推19个盘,有6个在增城,占比32%;该区共有586套住宅推出,占全市的28%。推货量最多的属黄埔区,共有748套住宅推出,占全市的36%。以上两个广州东部区域推货量占了全市的64%。而去年同期大热的番禺区则意外零开盘,和越秀、从化区一起“缺席”楼市黄金周;白云、天河、花都三区也仅得一个楼盘开盘加推。业内认为,近两年广州宅地出让集中在增城和黄埔,今年“十一”假期这两区的住宅新货顺势集中推出。 

  黄金周广州一手住宅仅网签396套。广州中原研究发展部认为,该数据未能真实反映黄金周市场,需指出的是,黄金周成交将会分批网签,且网签数据向来存在延后性。实际上,从此前一周(9.25-10.1)成交1982套的数据来看,为近三个月以来新高,表明不少楼盘选择在国庆前“抢跑”,同时这也说明,市场购买需求依然存在。 

  值得注意的是,广州中心城区新盘首付普遍上涨。例如:荔湾区因首付要求比例较高,去化率垫底,仅为16%;要求高首付的还有海珠区,区域广纸片区目前在售楼盘首付比例一般要求在五成至七成,置业门槛明显提高。 

  二手楼成交被一手盘分流 

  据广州中原研究发展部监测,2017年“十一”假期(10月1日-10月8日)期间,广州(不含南沙、从化)二手住宅共成交178宗,日均成交仅22宗。除了假期购房者出游和返乡带来的影响,二手楼被并不景气的一手楼也分流去了部分客户。除越秀区、天河区天河北板块等因学位房优势明显,不受一手项目分流客户外,其他大部分区域均受一手项目开盘加推或国庆搞特价房影响,分流不少二手房客户。 

  例如,海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块等均受广钢板块、广纸板块一手项目分流影响,整体成交较为冷清。目前广钢新城板块、广纸板块一手房售价普遍集中在46000-52000元/平方米,而海珠区二手房光大花园现放盘价为50000-65000元/平方米,荔湾区电梯楼富力广场现放盘价48000-50000元/平方米,由此反映海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块二手房价格与周边一手房价格相当,甚至高于一手房价格,促使不少海珠西板块、康王路板块的二手客户转而选择广钢新城板块、广纸板块等一手房。 

  情况相似的还有天河的东圃板块,受天河牛奶厂板块、萝岗一手房分流影响。目前牛奶厂板块的一手盘售价主要集中在40000-49000元/平方米,而东圃板块的二手房骏景花园放盘价集中在45000-48000元/平方米、中海康城目前放盘价集中在40000-45000元/平方米,可见东圃板块二手房价格与周边一手房价格相当,加上一手房户型产品设计较好,又带装修,因此分流部分东圃板块二手客户。 

  后市预判成交量升价稳 

  “银十”开局欠佳,下一步走势会如何?对此,业内认为,四季度广州再出台调控“大招”的可能性不大,后市总体成交将会保持一个量升价稳的态势。 

  国家统计局70城房价数据显示,自“3·30”政策后,广州一手房价连续5个月收紧,8月环比涨幅跌至负值,为-0.7%。业内认为,今年四季度再出类似大招的政策的可能性不大,但不排除一些小型规定、“打补丁”措施的继续出现。 

  从市场需求看,调控只是压制投机投 资需求,履行“房住不炒”本质,但刚需购房需求不会改变。对于购房者而言,从目前楼市大环境、市场供应、房价控制、信贷环境看,历经一定时段的消化及沉淀后,购房的时机目前已经较为成熟。 

  3月份广州的调控新政出台后整体市场成交持续低迷,“金九银十”成色也不足,使得不少项目面临资金压力,同时临近年底,不少发展商有冲业绩的需求,故第四季度尤其11、12月将成为不少楼盘最后冲刺的时间,相信适度让价、以价换量将是主要手段。广州中原研究发展部认为,接下来的“银十”,预计仍将延续黄金周的市场走势,购房需求将集中在11月中下旬开始释放,预计12月将会迎来成交高峰,年底成交量或有反弹,价格将会微幅下调但整体保持平稳的走势。
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