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广州一手成交回暖 楼市新气象渐显
2017-10-20 9:29:19 来源: 浏览次数:558
     假期结束,广州一手宅成交开始出现回暖迹象。相关机构监控阳光家缘的数据显示,国庆长假后的一周内,广州一手住宅网签成交2386套,这一成交量也是近15周以来的最高值。外围城区持续发力,仅南沙区的成交量就超过900套,增城和黄埔也取得了相对不错的网签成绩。 

  进入第四季度,房地产市场的新气象逐渐显现。在楼市调控新政和土地拍卖新规的持续作用下,广州不再出现“地王”,住宅市场维持着理性成交的局面,价格也保持相对稳定的水平。同时,国内多地租赁政策相继出台并付诸实施,房屋租赁市场正在蓬勃发展之中。楼市的新变化,也体现出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一理念。 

  一手成交表现理性 

  “国庆+中秋”的8天长假,广州一手住宅市场成交平淡,不过随着假期的结束,网签量出现上涨。相关机构监控阳光家缘数据显示,上周(10月9日至15日)广州一手楼网签成交2386套,是上上周(10月2日至8日)的6倍多,这一成交量也是近15周以来的最高值。 

  外围城区及黄埔区的网签成交表现尤其亮眼,数据显示,除番禺和从化外,其余城区的成交套数均在百套以上。与此前增城黄埔保持领先位置不同,上周成交量头名是南沙区,共有906套一手住宅网签成功,增城以532套排名第二,黄埔以473套位列第三。 

  南沙成交量超过增城,主要归功于南沙越秀滨海新城。据了解,越秀滨海新城于9月26日正式开盘,上周该楼盘的网签成交量达529套。排名第二的黄埔保利罗兰国际有188套,排名第三的南沙保利星海小镇成交167套。 

  而在中心城区,相比长假期间三城区“零成交”的局面,上周各大中心城区或多或少都有网签套数,其中天河区网签成交97套,而最少的越秀也有9套入账。 

  均价方面,相关机构监控阳光家缘数据显示,上周广州一手楼网签成交均价16088元/平方米,环比上上周增加约一成。其中天河区均价依旧最高,为43887元/平方米;海珠同样位列“4字头”,为42066元/平方米;荔湾、越秀、白云成交均价在3万元/平方米以上。而外围城区的网签价格基本都在1字头徘徊,最低的从化为8498元/平方米。 

  由于中心城区陆续有住宅进行网签,因此上周成交均价排名前10位的楼盘都在天河、海珠、越秀三个城区。其中天河的侨鑫汇悦台仍以112250元/平方米的价格位居最贵,其余楼盘均价也在5万元/平方米以上。 

  尽管上周广州一手住宅成交量和成交均价都出现上升,但相比调控前楼市过热的阶段,目前广州一手房市场的成交状况一直保持相对稳定的状态,网签均价也未出现猛涨或狂降的现象,一手住宅市场表现较为理性。 

  拍地政策促房价平稳 

  10月16日下午,位于广州黄埔区开泰大道与开达路交汇处附近的KXC-K1-9地块最终通过摇号的方式正式成交,拿地企业为科学城(广州)投 资集团有限公司,成交总价为21967.5万元,折合楼面价10416元/平方米。 

  KXC-K1-9地块是广州首宗通过摇号决定归属的宅地,在10月11日公开竞拍时,经过多轮叫价,竞买人报至限定价格,因此竞价当场结束,按照流程进入摇号环节。同时,该地块也是广州首 个“全自持”宅地,将全部用于建设企业员工租赁住房,租赁对象须经黄埔区方面审核同意,不得分割销售,自持年限为70年。 

  这片土地的出让,是今年以来广州拍地政策变化的一个缩影。 

  在此前的土地拍卖中,国内多个城市都曾有“地王”出现,就在今年3月29日,广州出让的海珠区石岗路地块以20.4亿元和44110平方米的配建面积成交,折合楼面地价约为5.54万元/平方米,溢价率为219%。土地价格的上涨,对周边区域房价的抬升会起到助推作用。 

  一个月后,为了抑制高价地块的产生,广州土地拍卖规则升级,在限地价、竞配建、竞自持、摇号等条件上叠加附带出让条件,如要求竞拍企业引入总部型企业或签订开发协议等。此后,广州出让的住宅用地基本都附加了多重要求,限地价和竞自持基本成为“标配”。 

  此后,广州房价走向平稳。与此同时,广州也加快了土地供应的步伐。戴德梁行统计显示,今年7至9月广州共出让地块46宗,出让面积233.7万平方米,同比上涨191.0%,出让金额189.3亿元,同比上涨131.1%。其中商住综合用地为7宗。在政策影响下,广州土地市场基本未出现土地溢价,仅海珠区一处商办用地以0.03%的低溢价率成交。 

  在土地供应分布上,广州重点供应外围城区。三季度外围区域土地成交面积占全市总面积的83.8%,7宗商业、住宅综合用地中有4宗位于南沙,2宗位于增城。戴德梁行认为,这体现出广州住宅供地布局将中心城区与外围区域有机结合,从而引导调节人口分布。 

  戴德梁行预测,今后,广州土地市场将继续合理增加宅地供应,区域分布仍以外围区域为主,工业及商办用地的推出将加快产业落地布局。未来广州供地结构将继续倾向增加自持面积,土地市场将进一步变化发展。 

  租赁新政推动市场变局 

  赵女士从小生活在广州芳村,现在花都汽车城的一家物流公司工作。“此前也在花都和芳村看过房,但现在楼市调控,我们也在等合适价位的房源出现。”赵女士告诉记者,尽管已经成家,但她和爱人仍在公司附近租住。 

  “对于我和我先生来说,租房并不是非常排斥的事情。”赵女士向记者表示,她和丈夫都非常关注住房租赁市场的变化,认为租赁政策对于解决住房问题有所帮助。 

  赵女士对待租房的态度,在一定程度上反映了租赁政策出台后,部分刚需买家的心态有所变化。 

  今年7月起,国内多个城市出台新政,广州更是率先提出“租购同权”等概念。7月20日,住建部等九部门联合发文,明确要求在重点城市加快推进租赁住房建设,建立房屋租赁企业,培育和发展住房租赁市场,并选取广州、深圳、南京等12个城市开展租赁试点。 

  到了8月,国土部与住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。一时间,租赁新政成为热门话题,“购租并举”“租房入学”、允许“商改租”等政策的提出,也为发展租赁市场提供了充分的畅想空间。据不完全统计,全国已有超过20个城市出台租赁细则。 

  出台租赁新政后,广州于8月中旬宣布未来5年将供应3200公顷宅地,其中租赁用地3200公顷。到了9月底,广州继续完善租赁政策,发布《广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》。就在昨天,“广州智慧阳光租赁平台”,即广州市房屋租赁信息服务平台正式上线运行,通过APP即可享受便利、安全、透明的租房服务。 

  除了政策层面的不断跟进,房地产市场也在对房屋租赁进行探索。碧桂园、万科、龙湖大型房企纷纷试水长租公 寓,其中万科旗下长租公 寓品牌“泊寓”已在国内13个城市上线。进入租房领域的不止房企和中介,一些互联网企业也在进入这一市场。近日,支付宝宣布引入信用租房模式,在国内8个城市率先进行推广。 

  东方证券近日发布的一份报告显示,当前国内租赁人口预计为1.9亿人,主要由流动人口及高校毕业生构成,根据测算,租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一线和二线城市所占比例共计61%。报告预计到2030年时,国内租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将有4.2万亿元。
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