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10月二手住宅:楼市回归理性,需求更趋稳定
2017-11-3 14:58:34 来源: 浏览次数:581
     阳光家缘数据显示,2017年10月广州市(不含南沙、从化)中介网签6359宗,较9月(7333宗)下降13.28%。  

  从10月各周成交量来看,除40周受国庆、中秋假期重叠,不少客户出游或返乡,加上国庆期间一手住宅开盘加推分流,促使国庆假期二手楼市表现较为“安静”外,仅成交158宗外; 

  41-43周二手楼市成交表现较为稳定,周度成交量均维持在1750宗左右。 

  目前广州楼市政策环境、信贷环境仍趋紧,楼市回归理性,需求逐渐稳定。 

  广州中原研究发展部分析认为主要有以下几点原因: 

  一、10月中召开的“十九大”仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,强调加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,以“商品住宅、公共租赁房以及共有产权房”的供应主体,让全体人民住有所居,使得投 资客的热情有所减少,客户购房需求更加理性; 

  二、租赁住房用地出让逐渐增多,开发商自持作为租赁住房或将成为新的趋势,截至2017年10月底,广州共出让1宗纯员工租赁用房用地,合计2.11万㎡,而商住用地中开发商自持部分面积合计12.24万㎡,租赁住房供应的加大让客户有多种住房选择; 

  三、银行抓紧贷款渠道,首套房贷款利率上调5%已成常态,甚至部分银行上调10%,信贷政策的收紧让客户购房变得更加理性。 

  10月市场热点 

  客户购房回归理性 

  过半盘源报价下调 

  2016-2017年年初,广州楼市需求旺盛,成交活跃,给予业主看涨后市信心,中原报价指数逐渐爬升,2017年3月第3周创近三年峰值,为81.3%。 

  此后,经过317、330两轮新政调控后,中原报价指数逐步下调,尤其是自2017年10月份以来,因楼市需求稳定,客户购房更趋理性,不少业主放盘几个月仍未售出,从而下调报价。 

  据广州中原研究发展部调研了解,天河区的骏景花园,放盘在2个月以上的业主中有约50-60%的愿意下调盘源放盘价,下调幅度约为2-3%,以加快速度出售房源。 

  因此,10月中原报价指数均低于枯荣线50%,维持在42-44%之间; 

  此外,根据中原放盘量统计,10月有过半盘源报价下调,10月各周报价下调的盘源占比始终高于50%,维持在52-55%之间。 

  分区点评 

  天河区:天河价高 

  异地客户居多近半年成交下滑严重 

  2017年10月,天河区中原成交价为69749元/㎡;阳光家缘中介网签量为615宗,较9月同期下降16.21%。 

  据广州中原研究发展部发现,天河区受3月调控政策影响较重,调控政策前后,区域排名、成交占比下滑显著,2017年1-3月,天河区二手住宅成交量排名稳居全市第四,成交占比基本维持在11-12%; 

  3月新政调控出台后,即2017年4-10月天河区成交排名下滑至全市第六,成交占比下降至9-10%之间。 

  在天河区各板块中,东圃板块因异地客户居多受调控影响较重,如2017年1-10月东圃板块广州客户仅占8.51%远低于全市的30.99%,加上价格居高不下,如近期骏景花园成交价为47000-52000元/㎡、中海康城花园成交价为38000-44000元/㎡、盈彩美居成交价为38000-41000元/㎡,促使近期成交萎缩最为严重,3季度以来成交占比下滑明显。 

  越秀区:小北板块散盘 

  小户型房源成交活跃 

  2017年10月,越秀区中原成交价为42731元/㎡;阳光家缘中介网签量为510宗,较9月同期下降11.30%。 

  根据中原成交数据显示,本月越秀区除东风东板块成交活跃外,小北板块也成交较为活跃,2017年10月小北板块中原成交均价为37521元/㎡。 

  本月小北板块成交活跃的主要为楼梯楼,其中以小北路散盘成交居多; 

  小户型房源因总价低,如本月成交活跃的20-67㎡的一房、两房,均价在33000-50000元/㎡之间,总价在60-300万/套之间,因此到不少客户青睐,促使本月成交活跃; 

  此外,本月成交的客户主要以70、80后为主,以学位需求、自住居多。 

  海珠区 

  光大花园片区低总价房源成交居多 

  2017年10月,海珠区中原成交价为42783元/㎡;阳光家缘中介网签量为726宗,较9月同期下降14.89%。 

  本月海珠区的海珠西板块成交萎缩较为严重,尤其是光大花园片区,2017年9月光大花园片区成交约24套住宅,本月仅成交10套左右,成交降幅较为显著。 

  本月光大花园片区成交的楼盘中,大部分为散盘,主要以一房、两房成交居多,因总价低洼,受到不少刚需客户青睐,尤其是首次置业刚需客户,如光大花园片区本月成交活跃的散盘中成交均价主要集中在18000-22000元/㎡,总价约为80-150万之间。 

  荔湾区 

  老荔湾小房源成交活跃 

  成交占比提升明显 

  2017年10月,荔湾区中原成交价为32269元/㎡;阳光家缘中介网签量为505宗,较9月同期下降13.68%。近两个月老荔湾板块成交占比提升明显,2017年8月成交占比为69.26%,9月提升至72.99%,10月进一步提升至77.03%。 

  广州中原研究发展部分析认为,近期老荔湾区较多小户型散盘放出,且总价较低,因此受到不少客户青睐。 

  本月老荔湾的周门街散盘、龙津西路散盘等成交较为活跃,主要以43-78㎡的一房、两房成交为主,散盘的成交均价主要集中在18000-30000元/㎡之间,总价集中在100-220万之间,成交的客户主要以80后为主。 

  白云区 

  金沙洲板块楼梯楼总价低洼 

  较受刚需客青睐 

  2017年10月,白云区中原成交价为25222元/㎡;阳光家缘中介网签量为734宗,较9月同期下降13.95%。 

  本月白云区的金沙洲板块因价格低洼,尤其是楼梯楼,2017年10月板块的电梯楼成交均价为35000元/㎡左右,楼梯楼成交均价为20000-25000元/㎡,加上主要目标客群为刚需客,而板块内的刚需客近期观望情绪有所缓解,已开始陆续入市。 

  根据中原成交数据显示,本月金沙洲板块的楼梯楼成交较为活跃,主要为城西花园、金满家园,本月成交均价均集中在20000-25000元/㎡,主要以30-67㎡一房、两房为主,一房总价集中在55-80万/套之间,两房总价150万/套左右,成交的客户多为80、90后刚需客户。 

  番禺区 

  华南板块成交下降明显 

  而钟村板块成交依旧活跃 

  2017年10月,番禺区中原成交价为25391元/㎡;阳光家缘中介网签量为1312宗,较9月同期下降17.79%。 

  根据中原成交数据,番禺的华南板块因价格相对较高,2017年10月中原成交均价为32290元/㎡,促使本月成交萎缩较为严重; 

  而钟村板块则因价格仍相对低洼,2017年10月中原成交均价为24075元/㎡,本月成交仍较为活跃。 

  本月钟村板块成交较为活跃的除祈福新村外,锦绣生态园成交也较为活跃,2017年10月祈福新村、锦绣生态园中原成交均价分别为17000-27000元/㎡、22000-24000元/㎡。 

  无论是祈福新村或锦绣生态园,本月均以楼梯楼成交居多,其中祈福新村主要以55-69㎡小两房成交为主,成交总价主要集中在115-180万之间,而锦绣生态园则以70-90㎡两三房成交为主,成交总价主要集中在160-220万之间,成交的客户均主要为80、90后刚需客户。 

  预测 

  11月客户需求或将更为理性 

  成交量将维持维稳状态 

  10月除第一周外,其他周周度成交量均维持在1750宗左右,整体成交较为稳定,由此可见,现广州二手楼市逐渐趋向稳定状态,客户购买需求变动更加理性。 

  从整体政策环境来看,10月中召开的“十九大”会议,以“商品住宅、公共租赁房以及共有产权房”多种渠道作为供应主体,实现全体人民住有所居,十九大会议对楼市的定调促使客户购房需求更为理性。 

  此外,从业主层面来看,有部分业主因放盘时间过长未出售,现已适当下调放盘价,促使10月中原报价指数已连续4周低于50%,由此可见现业主心态已有所减缓; 

  从客户层面来看,现刚需客购房需求仍在,且购买较为理性,不再一味观望或一味追价购买,而是遇到价格合适的房源才会出手购买。 

  在此环境下,广州中原研究发展部预测,11月客户购房需求或将变得更为理性,成交量价将维持稳定状态。
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