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房屋登记簿证据效力高于房产证
2008-6-5 16:49:13 来源: 浏览次数:3494
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  5月底有媒体报道,房产证不再是房屋所有权的惟一证据,一旦发生纠纷,房屋登记簿的证据效力将高于房产证。这一消息成为各大房产网站的焦点新闻,在房产交易十分兴旺的广州,也引起了很多市民的关注和疑虑:房屋登记簿到底是什么?今后房产证还有什么用?万一房屋登记簿错了,业主怎样维护自己的权益?

  物权法:房屋登记簿效力高于房产证

  对于“房屋登记簿效力高于房产证”,房产案件相关的法官和律师表示,其实《物权法》早有明确规定,只是很多人都没留意到。

  根据《物权法》第17条,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  此外,为了细化《物权法》规定,住房和城乡建设部近期出台了一系列法规。《房屋登记办法》细化了登记簿制度,将于7月1日起实施;5月制定的《房屋登记簿管理试行办法》,细化了房屋登记簿的具体内容和登记、变更程序。

  房屋登记簿和房产证打架,怎么办?

  万一房屋登记簿错了,可以采取行政诉讼方式维权

  大家一直都认为“房产证就是自己房产的最有力证明”。这个“半路杀出”的房屋登记簿(以下简称“登记簿”)又是什么?甚至有市民问,“如果房产证并非最有效,万一老百姓与政府部门发生产权纠纷,谁能确保政府部门不会篡改登记簿呢?”为此,时报记者采访了花都法院房产庭的法官(以下简称“法官”)和广东易春秋律师事务所的贾施平律师(以下简称“贾律师”)。

  1:房屋登记簿是什么?

  是房管部门的备案,房产证的根据。

  法官:房屋登记簿是不动产登记簿的一种,是记载房产的权利状况并备存于房管部门的簿册。除了房产纠纷中的举证,日常涉及房屋产权的事务也以登记簿为准。

  贾律师:登记簿其实就是房管部门的一种备案,在房产证产生之前就存在了。

  2:房产证在房产纠纷还有什么用?

  房产证可作初步证据。

  法官:房产证是房管部门发给业主作为其享有权利的证明,具有证据作用。但据物权法,它只是登记簿的外在表现形式。因此实践中,房产证仅具有初步证明的作用,并不具有代表产权的功能。

  贾律师:房产证是证明业主权属的初步证明。具体来说,发生纠纷时,如果出现“一房两证”的情况,登记簿就起决定性作用,否则房产证上的产权人就是业主。

  3:万一登记簿错了,业主怎么办?

  这种可能性极小,一旦发生可提起行政诉讼维权。

  贾律师:首先要强调,登记簿出错的可能性极小,就像公安局弄错户口、法院判错案一样,都是极偶然的现象。

  当然,也不能排除有关部门因工作失误或故意为之,导致登记簿出错的情况。一旦发生这种情况,业主可采取行政诉讼维权。因为房产证和登记簿,其登记、缮写和发放,都是房管部门依法进行的具体行政行为。如果市民有怀疑其真实性的合理理由,可对房管部门提起行政诉讼。

  一旦市民提起行政诉讼,根据《行政诉讼法》,房管部门就须证明登记薄内容的真实性和合法性,否则就要承担相应的后果。

  也就是说,房管局必须出具最原始的报建资料、验收资料及权利来源资料,以证明登记簿内容的真实性和合法性。如果市民对房屋面积有异议,房管局就须提供最原始的测绘资料。基于这些原始资料,法院就能比较容易地判定登记薄的对错。

  4:登记簿的效力最高适于何时?

  实践中早就这么做,现在以法律明确。

  贾律师:以我多年经办房产纠纷的经验,早在物权法实施前,法院在审理房产纠纷时就一直这么做。比如遇到“一房两证”的案件,法官就会到房管部门调查最初的登记簿,以决定房产的归属。物权法之所以这样规定,只是在法律上进行明确。

  5:房屋交易时房产证还有用吗?

  房屋交易中,房产证仍起很大作用。

  贾律师:房屋交易时买家肯定要先看房产证,否则交易根本无法开始。另外房屋租赁中,租户也要先看房产证。因为登记簿错误的情况少之又少,而且相信没多少人会为了租房专门跑去房管部门查登记簿。从这个角度看,房产证肯定有用。

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