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房地产估价中的税费问题
2011-3-25 14:32:44 来源: 浏览次数:3584
 

房地产估价中的税费问题

 ——以广州市为例

公司部 徐丽红

房地产估价以公开市场价值为评估标准,市场是商品和服务交换的场所,交换必然伴随税费的产生,因此房地产估价几乎必然地涉及到房地产税费的测算。由于税费的种类较多,而且时有变动,特别是在房地产宏观调控较强的时期。房地产估价人员有必要及时了解和掌握房地产税费方面的新规定,本文对房地产估价中涉及的税费测算标准做一总结,希望对同业有所帮助。

房地产估价的三种基本方法中涉及房地产税费的主要是收益法和成本法,市场法较少涉及房地产税费。房地产税费主要是地方税费,各省市的征收标准不同,本文仅针对广州市内,不适用于其他地区。由于房地产企业方面的税费比较复杂,这里仅讨论房地产个人交易过程中涉及的税费。以上限定,下文不再赘述。

房地产估价涉及的房地产税费主要有土地增值税、个人所得税、营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、堤围防护费、印花税、交易手续费、补地价等。下面逐一介绍。

1. 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。土地增值税采用四级超率累进税率,分别为30%40%50%60%

对出售普通住宅的个人,可免征土地增值税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。广州市以建筑面积144平方米为临界点,<144平方米为普通标准住宅,≥144平方米为非普通住宅。

房地产估价实践中,若业主无法提供购房发票,常常按(转让收入-转让收入×90%)×30%的算法,即按转让收入的3%估算房地产增值税。

若业主可提供购房发票,计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%返回

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