美佳联总监
关于有待拆除建筑物土地使用权估价方法的探讨(下)
2011-3-25 14:39:07 来源: 浏览次数:3278
关于有待拆除建筑物土地使用权估价方法的探讨(下)
——某涉案土地使用权评估的讨论
 
文/徐丽红(美佳联公司技术总监)
六、估价技术路线的分析
本案的土地使用权价值评估涉及13036.9325平方米的待拆除建筑物,物业规划用途有商业、办公、居住等,因此本案的估价技术难点主要在于选取基本估价方法及估价技术思路、确定待拆除建筑物货币补偿金额、确定本案估价结果的价值内涵及考虑闲置土地政策的影响等方面。具体分析如下:
1、基本估价方法的选取
对本案估价方法的选取应考虑以下几方面的因素:
(1)尽可能兼顾双方当事人的合法权益
(2)估价结果应充分体现估价对象的市场价值
(3)估价对象是否能在拍卖市场上顺利成交
根据《关于XXX地块的复函》X规[2009]XXX号,估价对象土地使用性质为二类居住用地,具有开发价值,该函已明确估价对象的规划指标,且估价对象所在区域类似物业的销售价格易于调查和收集,因此根据剩余法评估的适宜范围以及评估中必备的要件资料,对估价对象可以采用剩余法进行评估。
估价人员通过市场调查发现,近期估价对象所在区域土地使用权有一定数量的交易行为,有条件获得足够的交易实例,因此适用市场比较法进行估价。
综上所述,确定对案例主要采用剩余法和市场比较法进行评估。
2、估价技术思路的确定
本案的土地使用权价值评估涉及13036.9325平方米的待拆除建筑物,因此应参照旧城改造用地评估的技术思路,具体可根据以下三种情况进行分析:
(1)拆迁户部分回迁,部分异地永迁
土地使用权价值为得房面积对应的土地使用权评估价扣除拆迁安置成本后的余额。
其中:得房面积=建设规划部门批准的总建筑面积 – 拆迁户回迁面积
(2)拆迁户全部异地永迁
土地使用权价值为建设规划部门批准的总建筑面积对应的土地使用权评估价扣除拆迁安置成本后的余额。
(3)拆迁户全部选择货币补偿
土地使用权价值为建设规划部门批准的总建筑面积对应的土地使用权评估价扣除拆迁安置成本后的余额。
其中,拆迁安置成本包含:
①补偿房屋的建造成本或货币补偿金额;
②安置补助费(搬家补助费、搬行补助费、临时安置补助费);
③若回迁房的建造成本不含电话、广播、有线电视和管道煤气费用的,则拆迁安置成本应包含上述线路的迁移费,按户为单位计算。
④房屋拆迁管理费。
针对拆迁户该回迁还是永迁的问题,估价人员专程到拆迁管理部门进行了资料核实,查阅了当时开发商与拆迁户签订的拆迁安置协议,根据协议内容,拆迁户均同意对房屋进行货币补偿,因此对本案的评估可选取第(3)种拆迁户全部选择货币补偿的评估思路。
3、确定待拆除建筑物货币补偿金额
根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
根据中国建设部2003年12月3日发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定:房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
本案涉及的待拆除建筑物合计13036.9325平方米,非住宅和住宅建筑面积比例为:
非住宅建筑面积所占比例=20.66%
非住宅建筑面积=2693.43平方米
住宅建筑面积所占比例=79.34%
住宅建筑面积=10343.5025平方米
上述待拆除建筑物的非住宅部分主要采用市场比较法和收益法确定其市场价值,住宅部分主要采用市场比较法确定其市场价值。
另外,根据该市颁布的房屋拆迁管理办法相关规定:历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额,按照房地产市场价格增加百分之二十确定。因此确定本案待拆除建筑物货币补偿金额还需在待拆除建筑物评估值的基础上乘以1.2倍。
4、考虑闲置土地政策对土地评估值的影响
根据国土资源部《闲置土地处置办法》(1999年4月28日  国土资源部令第5号) 第三条及第四条对闲置土地的处置作了相应的规定,其中第四条规定:在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
根据本案所在城市的相关规定:办理土地使用权转让登记前须缴清上述地价款、土地闲置费及相关税费,上述地价款及相关税费是实现拍卖价值的前提条件。
在本案例中,委托方提供的涉案土地资料中,有国土房管部门提供的《国有土地使用权出让合同》X国地出合[2004]XXX号、X国房协查复字(2008)第XX号及《关于XXX地块的复函》X规(2009)XXX号,上述资料均只说明了涉案土地的用地面积、代征地面积、规划用途、容积率、计算容积率面积及公配面积,但并未正式将该用地认定为闲置土地。
  因此,虽然本案未正式认定为闲置土地,但在估价报告中还需对该事项进行提示:若涉案土地在拍卖处置过程中被认定为闲置用地,则涉案土地公开市场下的土地使用权市场价值等于宗地公开市场下完全产权的土地使用权市场价值减去欠缴的土地闲置费,即:
宗地公开市场下的土地使用权市场价值
=宗地公开市场下完全产权的土地使用权市场价值 - 土地闲置费
5、确定本案估价结果的价值内涵
确定本案估价结果,需在测算出本案公开市场下完全产权的土地使用权市场价值基础上,扣除以下三项成本及费用:
(1)13036.9325平方米待拆除建筑物相应的拆迁安置成本;
(2)欠缴的地价款及滞纳金。根据X国房协查复字[2008]第XXX号,用地单位尚欠出让金本金1140.0078万元及逾期滞纳金;
(3)土地闲置费。
涉案土地公开市场下的土地使用权市场价值等于宗地公开市场下完全产权的土地使用权市场价值减去拆迁安置成本、欠缴的地价款及滞纳金、土地闲置费及相关税费,即:
宗地公开市场下的土地使用权市场价值
=宗地公开市场下完全产权的土地使用权市场价值 - 拆迁安置成本 – 欠缴的地价款及滞纳金 – 土地闲置费
 
七、小结
评估机构在日常评估工作中会经常遇到司法机关委托的类似本案有待拆除建筑物的土地使用权评估,涉及司法鉴定、土地使用权评估及拆迁评估等多个领域,需要估价人员在评估过程中从多个角度,结合多种思路,并融汇多方面的知识进行综合的分析和研究。本文通过对上述案例的考察,总结出如下建议:
首先,资料收集要完整全面,不同资料显示的数据相矛盾时,可依据合法性原则选用其中法律依据更为充分的产权资料信息。如本案例中选用了《查房屋产权登记情况表》上的面积数据,而弃用两份《房屋拆迁范围内的基本情况表》上的面积数据。
其次,充分调查和确认估价对象的真实情况,考虑待拆除建筑物相关拆迁安置成本对估价结果的影响,适当取舍评估过程中须考虑的价格影响因素。如本案例中在查知估价对象土地上佛教寺庙的安置已经由某房地产公司负责处理,故在评估时不再考虑相关的安置费用。
第三,估价方法的选用应根据具体情况适当选用,司法鉴定类案件选用的估价方法优先顺序依次为:市场比较法——剩余法——基准地价系数修正法——成本逼近法——收益还原法。如本案例中选取了剩余法和市场比较法进行评估。
第四,充分考虑欠缴的地价款及土地闲置费对估价结果的影响,应尽量协助司法机关到当地国土部门对标的物的欠缴的地价款及土地闲置情况进行确认,并要求就确认的结果出具书面证明材料。国土部门确认暂时不将标的物列为闲置用地的,也要在估价报告中作相关风险提示。
第五,与司法机关进行及时有效的沟通,根据案件实际情况确定最合适的估价结果价值内涵,充分考虑最终估价结果是否符合案件的处理方式,是否有利于司法机关维护司法公正,以及是否有利于保障当事人合法权益的顺利实现。
最后,结合各项考虑因素,综合制定最佳的评估技术思路,以保证最终估价结果的科学、客观、公正。
 
参考资料:
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001);
2、《土地估价理论与方法》地质出版社;
3、车光辉、危东,涉案土地资产处置有关问题的探讨,工作研究,2007年2月;
4、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);
5、《城市房屋拆迁估价指导意见》;
6、《闲置土地处置办法》(1999年4月28日  国土资源部令第5号)。
 
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