资深房地产估价师
对房屋拆迁评估中几点问题的探讨
2011-3-25 14:25:56 来源: 浏览次数:2674
 

对房屋拆迁评估中几点问题的探讨

段华

 

城市房屋拆迁要对被拆迁人进行补偿,拆迁补偿价格是依据一定的价值标准,由房地产估价机构评估得出。国务院2001613发布的305号令《城市房屋拆迁管理条例》,明确规定城市房屋拆迁货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定2003121建设部又制定发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》,明确规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,拆迁估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格,拆迁估价的价值标准为公开市场价值

估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,估价也是最容易出问题的环节,因此,对估价不进行科学规范,将直接影响被拆迁人的利益。本文将从房屋拆迁评估的方法、评估中存在问题、评估工作中应注意的问题等几个方面进行探讨。

拆迁房屋的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。一般房地产的市场价评估通常是数量有限,单个或数个房地产的估价,涉及面窄,相互关联小,社会影响不大,可直接运用市场法、收益法、成本法或假设开发法进行估价。而拆迁房屋的估价有以下几方面的特点:第一、拆迁户数多、估价量大;第二、涉及面广,社会影响大;第三、补偿价格关联性强;第、估价方法的选用既不能简单了事,也不宜复杂难行。根据房屋拆迁补偿的市场价评估的上述特点,笔者提出以下估价方法:

(一)、标本房屋市场价格评估法

这种方法是先评估出在拆迁片区内有代表性的标本房屋的市场价格,以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格。它是在一个拆迁片区中按房屋使用类型(居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等)各选取一处有代表性的房屋作为评估标本,运用市场法或其他方法评估出该标本房屋的市场价格,然后将各拆迁房屋与标本房屋进行比较,修正得出各拆迁房屋的市场价格。

(二)、典型房屋市场价格评估法

典型房屋标本房屋房屋市场价格评估法类似,但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类,然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别,再在同一房屋类别内确定典型房屋,运用市场比较法或其他方法评估出该典型房屋的市场价格,然后以典型房屋的价格为基准,修正得出各拆迁房屋的补偿价格。

(三)、区位指导价市场价格评估法

这种方法是以区位指导价为基础,将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布,区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用,估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。房屋重置价格,一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上,还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价,也可由估价机构根据市场价格评估得出。

(四)、政府公布指导价市场价格评估法

这种方法是政府公布房地产市场指导价,以此为依据评估出补偿价格。它是由当地政府或者其授权的部门根据当地房地产市场价格水平,定期制订和公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场指导价格。拆迁估价机构参照政府或者其授权部门公布的房地产市场指导价格,结合被拆迁房屋的房地产状况,评估出拆迁估价对象的补偿价格。

实际工作中,我们发现许多评估对象由于各种因素却难以形成市场(返回
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