资深房地产估价师
几种常见估价方法的问题分析及探讨
2011-3-25 14:30:47 来源: 浏览次数:3704
 

几种常见估价方法的问题分析及探讨

 

 

一、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法,基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说,每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致,但其要求或内涵应完全一样的,所以估价人员应严格按照要求进行操作,在能使估价结果真正符合市场价值。

1)可比实例选择不当或可比实例不符合条件(用途相同、结构相同、所处地段相同)。如:比较实例的价格过高或者过低,交易日期与估价时点相隔过长(不能超过1年的时间,《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定),房屋用途内涵不一致(如门面与商场铺面比较),非同一区域内案例比较。

2)修正系数的确定没有充足的理由,修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

3)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当,或者有无意识让估价结果偏离正常值,手段并不高明而容易让人产生误解。

4)比较修正的方向错误。因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正。

5)区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请返回

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