资深土地估价师
最高最佳使用合法性分析的局限性
2011-3-25 14:27:59 来源: 浏览次数:3689
 

最高最佳使用合法性分析的局限性

 

 

摘要:

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用,最高最佳使用分析是市场价值的必要前提,而合法性分析是最高最佳使用分析的先决条件,只有该前提成立,进行下一步的分析才有意义。但是由于我国在不动产方面的法律法规和规划等方面尚不完善、不健全,造成实际估价工作中进行合法性分析受到很大的限制,主要体现在土地制度和规划不完善;用途登记多样性以及现实用途与登记用途不一致等方面。基于我国这种现状,我们在估价时不能总把思维枷锁在传统思维上,而应该结合相关政策和事实等运用多种估价方法进行分析从而得到一个相对合理的价值。

 

关键词:最高最佳使用、合法性、局限性

 

在所有的不动产估价项目中,价值的确定都是以用途为基础的;而通过对估价对象的最高最佳使用分析能够确认其最有利、最有竞争性的用途。可见最高最佳使用分析是市场价值形成的基础。

在不动产估价中,从国际评估准则到世界各国的估价规范,对最高最佳使用的定义基本上是大同小异,即最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用。在进行最高最佳使用分析时,一般考虑的顺序是:先对法律上是否许可进行检验,即合法性分析,因为该结论可排除许多其它的用途;其次是分析技术上可否实现,然后才对各种可能的方案进行财务分析,最后根据分析的结果确定价值最大化的方案为最高最佳使用。

由此可见在最高最佳使用分析中合法性分析的重要性,因为只有该前提成立,进行下一步的分析才有意义。

合法性既是在法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等许可范围内的最高最佳使用。但是由于我国在不动产方面的法律法规和规划等方面尚不完善、不健全,造成实际估价工作中进行合法性分析受到很大的限制,主要体现在以下几个方面:

 

1、土地使用制度不健全

 

我国土地是采用所有权和使用权分离的管理制度。而土地所有权只有两种形态,即国家所有和集体所有。虽然同为所有权(占有、使用、收益、处分等),但集体土地所有权本身却是种受限的所有权,仅能作为农业、宅基地和乡镇企业等开发利用。另外集体土地使用权的处分权也是有一定限制的。而实际上许多集体用地的使用权早已被变相转让或出租,并且其中大部分已经过度开发。这一现象在经济越发达的地区越明显。

而土地估价是必须以估价对象的合法权益为前提进行。所以当我们对该类不动产进行估价时,仅能根据现有的法律法规进行分析,所判断的价值与该类不动产的“实际收益”和“成交价格”有天壤之别。

 

2、相关法律不完善

在城市建设用地上,国家只是将有用途管制的有限年的土地使用权出让给土地使用者。虽然在新的《物权法》中对土地使用年期和用途管制又有了新的补充,如住宅建设用地自动续期、需要改变土地用途的应当依法经有关行政主管部批准等等。但是对可自动续期的住宅用地是否需要补交地价和如何补交并未明确;而且对于改变土地用途也没有明确一个操作准则;另外目前各地方政府还没有对本城市的非住宅建设用地的续期问题制定一个统一的标准。以致我们在估价时仅能根据产权证明上的剩余年限和用途对估价对象作出价值判断,而无法为我们的客户提供进一步的分析和专业观点。

 

3、规划未覆盖区域

 

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