美佳联之窗
员工观点:物业税实施难在哪里
2011-3-25 14:34:30 来源: 浏览次数:2617
 

员工观点:物业税实施难在哪里

公司技术部 鲁海刚

5月下旬公布的发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,明确提出了要深化房地产税制改革,研究开征物业税。此言一出,立即成为人们热议的话题,多数学者认为物业税开征难题良多,困难重重。新浪网的调查显示,超过一半人承认自己不了解物业税,略少于一半的人不同意征收物业税,约四分之三的人认为应该仅对二套房产以上者征税,略低于一半的人认为物业税会降低房价。

我们可以根据上述的数据猜想一下,这一半懂得物业税的人选择了理性的答案,即认同征收物业税,认为应该对所有房地产征税,且物业税会降低房地产购置价格。这与上面的内容有一点出入,即只有略多于四分之一的人认为应对所有房地产征税。这么说,有四分之一的人是理解物业税的,有四分之一的人是了解(但不理解)物业税的,还有二分之一的人是根本不懂物业税的。考虑到参与网络调查的多是关心物业税改革的,实际中真正理解物业税的人就更少了。

因此,那些希望物业税成为天之道——损有余以补不足的国家工具的人,那些不希望征收物业税的人,很大程度上是因为没有真正理解物业税而做出了选择。如果大家都知道物业税是怎样一个税种,也许调查结果会是另一个状态。

物业税,又称财产税地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者每年缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;作为对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。

基于此,我们来审视一下新浪网的调查问题,假定上述的物业税定义能让人们对物业税有个基本的了解,第一个问题解决了;接着,如果有人不同意征收物业税,相当于不重视物权。没人交钱,国家拿什么来保护公民的物权呢?你以为人民解放军天天喝西北风就能保卫祖国了吗?人民警察保护人民利益,就换来你不准备交税的态度吗?没钱,就没权,在物权上也同样适用;其次,如果只是多套房产的持有者交税,那么国家只好重点保护他们的财产了,谁让你没交税呢?这道理说到玉皇大帝那里也说得通;如果有人认为开征物业税能降低房价,倒还是有一点道理的,不过,这要看从哪一方面。本质上说,物业税并不主要针对房价,实施物业税的初衷也很少是为了调节房价,对房价的影响只是它的附加作用而已。所以,我们现在关注物业税,完全可以抛开它对房价的影响。

实际上,物业税并不一定会降低房地产从取得到灭失全过程的总花费。因为取消了土地出让金,降低了交易环节的税费,因此,房地产取得的初始投入少了,但其持有过程中的花费却增加了,计算二者的净现值,在理论上应该是相当的,即物业税应该不对房地产生命周期的总费用造成大的影响,而只是将其摊分到房地产生命周期的全过程而已。因此,并不能说物业税必然造成房地产价格的上涨或下跌。

那么既然物业税是相对温和的税种,既能实现我国税制改革,又不会对总税负造成重大影响,那么,为什么说它的实施困难重重呢?这主要涉及以下三个方面的问题:

第一,物业税会造成地方财政收入流量的动荡

如果将土地出让金纳入物业税,地方财政收入将会出现一定时期的动荡。土地出让金是引入市场机制,为土地的若干年使用权作价出让的价格体现,地方政府得到了土地出让金的大部分,并成为了其财政收入的重要部分。物业税实施后,土地出让金将作为物业税的一部分,以税收的形式分年征收,土地出让金的部分将会有较大幅度减少。

实际情况是否这样呢?我们看到了土地出让金减少的同时,是否注意到有哪些部分增加了呢?物业税不是仅针对增量房地产征收的,它是针对所有(主体是存量)房地产征收的。如果说土地出让金占了增量房地产价值的三分之一,土地出让金转化成物业税的税率能达到1%,那么存量房地产总量只要达到新增房地产的34倍,那么政府每年的收益就可以与未实行物业税之前持平,随着时间的延续,存量房地产的数量将不断增多,可征收物业税的房地产将越来越多,因此,这种情况下,实行物业税在当前并不必然造成政府财政收入骤然减少,重点是如何保证物业税的严格征收。

对这方面有顾虑的政府是不正派和不明智的。不正派是因为它看重的是自己的利益,而不考虑民众和全局的利益,斤斤计较,鼠目寸光;不明智是因为物业税的实施将为其带来更大更稳定的财政收入,对其进行地方治理产生的是相对积极的影响。

第二,返回

·广州市房地产评估专业人员协会汶川...
·房屋建筑结构分类
·番禺花都买房与市区有不同 交易手...
·关于宅基地房屋评估问题的几点探讨...
·土地价格评估的两个问题
·我司总经理参加房地产估价师与香港...
·热烈祝贺我司两名员工顺利通过房地...
·估价入门
·哪些情况下需要对房地产进行价格评...
·珠江新城I5-5地块13137平方米商务...
·海珠区滨江东路795号珠江广场
 
 
广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司 ©版权所有 粤ICP备12090841号-1
地址:广州天河区天河北路28号时代广场西座1005室 Tel:020-38820120 Fax:020-38820121